Compras con préstamo y su riesgo: tu balance personal

Tras una larga pausa veraniega volvemos con las entradas. Hay que desconectar de vez en cuando para volver con nuevas ideas. Espero que os gusten.

Hoy os quiero hablar de las diferentes formas que tenemos de comprar ciertas cosas  importantes en nuestra vida, y los riesgos que eso supone si no pensamos bien lo que estamos haciendo y lo que podría pasar si algunas circunstancias cambian. De paso quiero que aprendas un concepto muy básico, pero muy importante, y que debes llevar siempre en tu mente: el BALANCE. Lo vemos poco a poco a continuación.

Cuando te haces mayor, encuentras tu primer trabajo y te planteas vivir en pareja, es muy habitual plantearte comprar una vivienda. En realidad lo que te voy a decir es válido para cualquier cosa que quieras comprar que sea bastante cara y suponga un desembolso importante de dinero. Para ir al grano, vamos a centrarnos en que queremos comprar un piso típico (por ejemplo, de 3 habitaciones y 80 metros cuadrados), y que este cuesta en el mercado unos 200.000 euros.

Cuando quieres comprar algo tienes básicamente dos formas de hacerlo: 1) usando tus ahorros propios (capital), o 2) pidiendo el dinero prestado (deuda). Lo ideal es que durante tus últimos años hayas podido ahorrar mucho y puedas adquirir íntegramente tu piso con tus ahorros pagándolo a «toca teja». Es decir, lo pagas al contado sin requerir pedir nada de dinero prestado.

Hay una herramienta muy visual que se llama «balance» que te permite ver todo lo que tienes (lo que has comprado) y a la vez saber de dónde has sacado el dinero para hacer esa compra (bien sea por tus ahorros, o a través de deudas). En el balance hay dos partes, una a la izquierda y otra a la derecha. En la parte de la izquierda se pone una cajita con el valor de lo que has comprado, y en la parte de la derecha se pone de dónde has sacado ese dinero. Por ejemplo, si te has comprado un piso de 200.000€, y lo has sacado todo de tus ahorros, tu balance personal sería algo así:

Como ves, la parte de la izquierda (azul) y la derecha (verde) son iguales; las cajitas tienen la misma altura. Los balances están siempre equilibrados. Este balance en realidad es muy aburrido y tiene poca gracia. Pero tiene más «chicha» de lo que parece a primera vista. Lo que tienes a tu izquierda es tu piso, y la altura de la caja azul es lo que cuesta en el mercado. Por tanto la altura de esta cajita variará si cambia el precio del mercado. Si el precio de los pisos sube, tu caja crecerá, y si baja el precio tu caja se reducirá, indicando que vale menos. Como el balance siempre es igual en la parte de la izquierda que en la de la derecha, eso quiere decir que tu capital o patrimonio, es decir el dinero que habías puesto para la compra también fluctuará. Recuerda que en la derecha está reflejado de dónde obtuviste el dinero, pero no es fijo sino que tu capital o patrimonio variará de acuerdo al precio del piso. Si intentas vender el piso, y transformarlo de nuevo en ahorro líquido, obtendrás más o menos de lo que pusiste inicialmente dependiendo del precio de tu activo (el piso) en el mercado.

Ahora, una vez que ya sabemos algo del balance (sus dos partes, que es equilibrado y que se adapta a los precios del mercado), vamos a ver un caso más interesante y más común en tu vida, y que debes conocer muy bien para no tener problemas al hacer compras. Vamos al caso más común de que tus ahorros no te dan para pagar el piso al contado, y por tanto tienes que pedir una parte prestada. Imaginemos, que tienes la mitad, 100.000€, y el resto lo financias pidiendo un préstamo de 100.000€ al banco. En este caso el balance lo dibujamos así:

La parte de la izquierda (tu activo) es igual que antes, pero la parte de la derecha tiene dos ingredientes: la deuda y tu capital propio (patrimonio), color rojo y verde, respectivamente. De la parte roja de la derecha sabes que tienes una deuda que debes devolver al banco en un plazo determinado que acordases (20 o 30 años típicamente). Esa parte no varía, es fija (asumiendo que no estas pagando inicialmente las letras de tu deuda). La parte de tu capital propio, los 100.000€ de tus ahorros, es tu patrimonio neto. Esto significa que es lo que en realidad tú posees del piso. El resto pertenece al banco. Es importante que te des cuenta de que tu patrimonio, aunque inicialmente fuese de 100.000€, no es fijo y puede variar con el tiempo.

Si el precio de mercado de tu piso sube un 50% pasando de 200.000€ a 300.000€, resulta que tu deuda sigue siendo de 100.000€, por tanto tu patrimonio neto vale 200.000€. Es decir ante una subida del 50% del precio del piso, tu patrimonio ha pasado de 100.000€ a 200.000€, es decir se ha duplicado o crecido un 100%. Lo vemos en el balance:

Si vendieses en ese momento el piso, haciendo una operación especulativa, habrías ganado 100.000€ y tras devolver la deuda al banco te llevarías 200.000€ para tu cajón de ahorro.

Si el precio de mercado del piso se desploma, y baja un 40% (como pasó en el desplome de la burbuja inmobiliaria entre el 2009 y 2015), pasando tu piso en el mercado a venderse por 120.000€, significa que tu patrimonio neto pasaría a ser de solo 20.000€, pues tu pasivo con el banco (tu deuda) sigue siendo de 100.000€.

Esto quiere decir que los ahorros iniciales que usaste para comprar tu piso, si ahora necesitases venderlo, porque no puedes pagar las letras del piso o te quedas sin trabajo, solo recuperarías 20.000€ tras pagar la deuda al banco. Tus ahorros después de esta compraventa se han encogido, ahora valen 5 veces menos, pasando de 100.000€ a 20.000€. Es sin duda un problema grave: Estás en la calle, sin piso, y ahora solo tienes 20.000€. Aunque visto de forma optimista, con tus 20.000€ te puedes ir a un piso de alquiler mientras encuentras trabajo y rehaces tu vida.

Ahora atento: Necesito tu máxima concentración. El problema que acabamos de ver puede ser incluso mucho peor. ¿No te lo crees? Pues sí. Y esto que te voy a contar ahora, aunque te parezca increíble, le pasó a mucha gente que no sabían lo que tú sabrás al terminar de leer esto. Imagínate que vas al banco a contarles que quieres comprar un piso de 200.000€ y les dices que solo tienes ahorrados 20.000€. Ellos te dirán que no hay problema, que les enseñes tu nómina, que te dan un crédito de 180.000€, y con esa ayuda ya podrás comprarlo. Como es mucho dinero el que te prestan, te darán muchos años de tiempo para que se lo devuelvas (40 o 50 años). Es decir, tendrás una deuda hasta que te jubiles. De esta forma te comprarás el piso, y tan contento te vas. Pero ojo, acuérdate del balance y cómo se mueve afectando a tu patrimonio. ¿Lo ves?

El problema ahora, es mucho más peligroso que antes, por el simple hecho de que tu balance no está bien repartido. Tienes un patrimonio neto (capital aportado) de solo 20.000€ y una deuda de 180.000€. ¿Te imaginas que pasa ahora si baja el precio del piso? Para ser buenos y no tan pesimistas, imaginemos que la siguiente crisis es más suave y solo baja el precio de la vivienda un 20%. En ese caso tu piso pasaría a valer 160.000€. Tu deuda sigue siendo de 180.000€, y por tanto tu patrimonio neto, para que cuadre el balance será de -20.000€. Sí, el resultado de sumar tu patrimonio neto y tu deuda debe ser igual a tu activo: 160.000€ tras la bajada del precio del piso. Por tanto tu patrimonio neto es de -20.000€.

Tu patrimonio es negativo. ¿Y qué significa esto?. Pues que estás arruinado, ni más ni menos. Si te ves forzado a vender tu piso por estar en paro, por no poder pagar las cuotas, te echarán de tu piso (recuerda que el banco lo posee en su mayor parte) y tras venderlo, solo sacarán por él 160.000€, es decir que te quedas en la calle y además todavía deberás 20.000€ al banco. Estás arruinado. Has pasado de tener 20.000€ ahorrados al principio, a tener cero ahorrado y encima a deber 20.000€ al banco.

Esto mismo que te he contado, sucedió en la vida real ante una caída entre 2008 y 2015 en España del precio de la vivienda del 40%. Muchas familias fueron desahuciadas (echadas de su piso) cuando no pudieron pagar las cuotas de la deuda. Se quedaron arruinados, sin piso y debiendo mucho dinero al banco. Todavía hoy en día seguirán malviviendo, en casas de familiares o de acogida, y trabajando solo para devolver las deuda al banco.

Al comprar algo costoso, como un piso, con la ayuda de dinero prestado, debes  hacerlo siempre que tengas un buen sueldo y este sea lo más estable posible. Se que es difícil conseguirlo hoy en día, pues no depende de ti. Pero lo que está bajo tu control es  el objetivo de tu compra, siempre puedes optar por comprar algo más barato (aunque sea menos «guay»), y muy importante: ser consciente de que necesitas cubrir con tus ahorros una buena parte del precio de compra.

La relación que hay entre el precio de lo que vas a comprar y el dinero que realmente posees ahorrado se llama APALANCAMIENTO.

• En el primer ejemplo de arriba, que pagas «a toca teja» sin pedir préstamo, tu apalancamiento es uno. Es decir no hay apalancamiento.
• En el segundo caso que pones la mitad de los ahorros y la otra mitad de deuda, el apalancamiento es 2 (con tus ahorros te compras algo que es el doble de caro).
• En el tercer ejemplo donde pones un 10% de lo que cuesta el piso, el apalancamiento es de 10 (con tus ahorros te compras algo que es 10 veces más caro).

Te recomiendo que no te apalanques más de 2 o 3 veces en tus compras «gordas». Y si no puedes o tu trabajo no es muy estable, lo mejor es que alquiles un piso. Tiene muchas ventajas, y evitarás meterte en problemas, ni estar «pillado» durante muchos años devolviendo tus deudas a nadie.

Recuerda siempre pensar en cómo está tu balance personal, especialmente ante compras importantes, y el riesgo de apalancarte.

Espero que te haya gustado la entrada de hoy. Seguro que tienes muchas cosas que comentar o matizar. Agradecemos tu participación.

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P.D. Por cierto, los balances y los ratios de apalancamiento, son al «abc» de la gestión de las empresas. Ellas también se arruinan y quiebran. Si algún día quieres aprender a valorar o elegir empresas en bolsa para invertir, creo que la visión de hoy y estos conceptos básicos te servirán como una primera base.